台州就是一个“大郊区”！只看平均房价，你永远走不出这座城的迷宫
半个月前，一篇10万+爆文《广东流泪，江苏沉默，房价最贵竟然是这个省，11个市全挤入全国前五十》，引出了我们的浙江房价系列报道。
但浙江一共11个地级市，有两个在爆文中却始终未提及：湖州和台州。
湖州是因为房价浙江倒数第一，实在不够“贵”。
台州呢，2018年GDP全省第五，房价全省第七，不过不失。就像这座城市一样，没有中心，没有焦点，不知该从何说起。
要说清台州的楼市，就像要画出一个迷宫花园的路线图，几乎是不可能的任务。
今天，《层楼》“浙江楼市怎么样了”城市洞察系列文章的第九篇，仍试图结合见闻、数据和访谈，努力寻找出纠缠逻辑线团里的小小线头。
一座没有“市中心”的城市
有人曾说过：洛杉矶就是一个大郊区，没有市中心。
从某种意义上，台州就是中国的洛杉矶。由台州站出来，先打车去酒店。“就是市中心那家开元！”我说。师傅冷冷看了我一眼，不说话。
那是“利奇马”过境的第五天，大约三分之一的行道树还倒伏在路边。
此后48小时里，我被反复强化这一“常识”：台州没有市中心，当地人只会告诉你，我是椒江、黄岩或路桥人。这般奇怪，就好比在杭州，有人说：我是上城区人。
1994年，台州地区和县级黄岩市、椒江市撤销，设立地级台州市和县级椒江区、黄岩区、路桥区。台州市政府驻椒江区，行政中心亦由临海迁至椒江。
时隔二十多年，许多当地人仍耿耿于怀。
多年来，政府对三区融合的促进力度一直未减，但实际情况是，如今路桥和椒江在交汇的区域开始互通，其余仍显分散。
在百度上点开台州的卫星地图，一眼便能看见居于路椒黄三区中间的九峰山。
2017年秋天通车的内环快速路，贴着九峰山山脚围合，将三区连通。如今，三区核心地带互相往来，可以缩短至半小时车程内。而在它建成之前，至少也要四十分钟。
这样三个区，加上相邻的临海、温岭市，再加上天台、仙居、玉环、三门，有人说，台州下属九个县市的老百姓，活出了欧洲九小国的感觉。
所以，当你讲述台州楼市时，其实是在列举无数小城市的房价。所谓“台州市区均价”，更像是活在理论中的抽象数字。
总体来说，从2016年底到2018年底，台州房价大约每年涨2000元，年平均涨幅接近20%。
就台州市三区去年各自的表现来看，黄岩均价为14167元，椒江为13837元，路桥则低一截，为11438元。
不过，房价最高的区域却不是市区，而是相邻的两个县级市。2018年，临海均价15237元，温岭均价18566元。
今年上半年，在开发商普遍觉得“平平无奇”的走势中，价格还在缓慢地往上走，我粗粗算了一下，三区与临海、温岭，半年涨幅在4-7%之间。
尽管我已努力克制，但本文仍会同时讲述四个房价体系：椒江、路桥、黄岩三区，以及地缘上最接近、房价也相对较高的温岭。
“隐形冠军”的幸福生活
表面上，这座城市波澜不惊、平易近人。
东海禁渔期刚过不久，随意走进黄岩的街边小店，叫上一碗姜汁面，鲜虾、虾干、花蛤、蛏子、螃蟹，还有鸡蛋蔬菜，堆得几乎看不见面。
这样一碗面的价格是20元。
这两年，台州成了美食口碑最好的国内城市之一，在美食家笔下，它是值得打飞机去吃的。
从菜市场吃到米其林，真正的丰俭由人。20元能吃饱吃好，亦孕育得出新荣记这样人均近千的餐厅，还开出了国门。
今年上半年的统计数据表明，台州人的平均月工资为5221元，在省内的排名，与GDP排名相当，依旧是中等生。打车起步价8元，难得三区穿梭往来一次，单程也就40元上下，那可是去另一座城了……
但在老板遍地的台州，平均工资的指标意义约等于零。
早年就听过一个段子，有位台州大叔在杭州某商场名表柜问价，柜姐骄傲地报出五万块一只的价格，大叔说，来六只。
反差为何这么大？此前的一条新闻里有这样的数据：
“台州拥有汽车及零部件、医药医化、航空航天、模具塑料、泵与电机、智能马桶、缝制设备等7大主导产业，培育了21个百亿级产业集群，具有156个国内外市场占有率第1的‘隐形冠军’产品，上市公司数量达53家。”
隐形冠军！一语道破天机。上市公司如此多，更别说遍地开花的民营中小企业了。
譬如模具产业，大约只有本地人才知道，中国模具约九成来自黄岩，黄岩最高档的万豪酒店，常年住着很多老外，就是来找厂子做模具的。
又譬如这一轮的垃圾分类大潮，塑料产业迎来一次小阳春，又是台州老板赚得盆满钵满。
而路桥，是全中国最早的小商品之城，比义乌还早。本地还有两大银行，台州银行和泰隆银行，还有人人都知道的，吉利汽车。
2018年胡润百富榜中，台州本地上榜富豪（含家族）有16位。
在街边小店吃20块钱海鲜面的时候，焉知你隔壁那位台州大叔，不是一位“心有猛虎，细嚼慢咽”的超级富豪呢？
买房要慢慢慢，房间要大大大
豪归豪，台州的大小老板们，买房钱可一点也不乱花。
台州话里有个形容词叫做“老实”，用来夸某样东西好。比如：度娘头（姑娘）老实漂亮，姜汁面老实好吃。你可以理解为本地人的性格，实实在在，不耍花腔。但是，这与精明并不冲突。
首先，随着外地品牌开发商进入，到2018年年底，台州精装交付的楼盘已有20多个，但本地人仍然更喜欢毛坯，他们相信自己能做得更好。
更重要的是，对着一张精装list，可能那原材料就是自家从事的产业，对成本太清楚，这个钱不如省进。
其次，买房总得有点优惠，折扣也好，车位也好，有了心里才舒坦，性价比不够，就不着急买。
再次，表现在户型上，比较在意风水，同时厅要大，房间也要大，要气派。因此在台州，刚需户型起码也得110㎡起，而改善则要140㎡起步。看看最近5年的交易数据，住宅平均面积就是约130㎡。
最后，像是印证着“地理决定论”，椒黄路三区的老百姓们很少跨区域买房。
以上四条，你觉得台州人固步自封？No，台州人在上海杭州宁波买房的时候，如今售楼处里这一代年轻的项目经理们，还在上小学吧。
要知道，谈及杭州楼市的外地买家，言必称温台投资客。可见，台州并不比温州弱多少。
在大城市买房是一回事，面子风光和投资回报为上，而在家乡买房是另一回事，实用至上。
为父母买一套养老是必要的，自己置办一套家乡房产是必要的。再有就是，每一波生意做完，挣来的钱不爱存银行，要么投入下一个生意，要么被别人借走做生意，那不如去看看新开的楼盘？
就这样，需求永远存在，但他们不着急买，也不差钱；一位客户通常来三四次，才会下单一套房子。
大鳄集结，但班长还是本地开发商
台州楼市这一轮升浪，也是从2016年开始的。
2015年时，九县市区全年成交28047套，2016年一跃升至38636套，其后三年只有小幅浮动，刚过去的2018年，成交40220套。这三年，正是全国大鳄大举进入的三年。
早在2007年，绿城与浙信联手在台州拍下宝地，这就是后来台州第一个精装住宅——玉兰广场蕙兰园。
到2016年，中梁、华鸿、新湖、德信和碧桂园均已进入台州。2017年后更为密集，祥生、保利、恒大、阳光城和万科等纷至沓来。
如今，除了龙湖，大咖差不多悉数到场，与本土房企有合作，亦有搏杀。他们带来了新产品，带热了土地市场与楼市，也改写了台州的城市格局。
但本土的方远、朗成、腾达、中盛“四大金刚”，却依然稳坐台州第一阵营。
方远的项目遍布台州街巷，有“户型专家”美誉。
我去看了位于椒江的方远·天璟誉府，从117㎡到189㎡，无一不是大面宽，短进深，户型方正。它的推广语说“喜欢膨胀的，点进来看”，说的是户型，也说到了台州人心里。
另一家开发商朗成，主打高端路线，他们的江南墅是椒江目前在售唯一均价超过2万的楼盘；展厅门口，特斯拉、宝马7系和奔驰GLS一水排开。
这个椒江开发区核心区的项目，集高层、洋房、叠墅和排屋于一体。高层起步143㎡，客厅里300多斤重的德系门窗，为了观景面更大，每一扇都是一个大大的正方形，的确也是“壕无人性”。
去年风行杭州的叠墅，也由他们第一次引进台州。户型从167㎡起步，最便宜的上叠460万起。
在台州市区，同一区位内的项目，大开发商溢价高出两三千元是常事，市场有足够的接受度。
所以，限价减配这种事，在台州基本是没有的。
小阳春市场过去，平静续销
经历了去年初的狂飙突进后，台州楼市逐渐佛系。
如今市区房价最高的是椒江，在售新盘通常1.7-1.8万上下；其次是黄岩，新盘1.6-1.7万的均价；路桥则在1.4-1.5万左右。如果是精装盘，会再高出一两千。
椒黄路三区，各有一个均价突破2万的项目，椒江是朗成·江南墅，路桥是万科·山海十里，黄岩则是保利·大国璟，都正在续销。
这三个高耸的房价“尖峰”，是在什么样的地理气候条件下形成的呢？
先看保利·大国璟，位于黄岩老城沿江，57万㎡总体量。它是保利打造的新中式产品，产品线口碑还不赖。加之地段好，体量大，内部配套多，总体走得不错。
黄岩人将二环以外视作“乡下”。距大国璟直线约1公里的另一个盘西江月，均价便低了3000-5000元。
再看万科·山海十里，位于路桥老城区，拿地时楼面价11000多，均价2万2。
至于朗成·江南墅，前面已经说了，位于椒江开发区核心，又有各种进口配置，房价鹤立鸡群也不难理解。
说到椒江，上半年的台州楼市里，最轰动的消息莫过于椒江中央商务区一宗宅地，竞价364轮后，方远以10.8亿斩获，溢价106.11%，24011元/㎡的楼面价刷新台州记录。
消息一出，大家都惊呼，这是要卖出杭州的房价了吗？
而更多业内人士还算心平气和，它在台州，大概就如标杆建筑之汤臣一品， 4.5万㎡的小体量，未来也就是数百套豪宅，难道我们大台州还吃不下？
椒黄路三区的高房价只是特例，但临海与温岭，2万以下的房价却真的再也回不去了。
房价最高的温岭，房价其实也就是去年涨上来的。
滨江等三房企联合打造的万家之星，位于温岭核心板块，最近一次开盘2万5左右。学区好，有会所，每个月都能有40-60套的去化，在温岭数一数二。
新湖·双溪春晓不算传统市中心，有点像杭州的西溪湿地。高层毛坯约3万，但户型有137-182m²，大批房源总价超过500万。
不远处，新湖与滨江合作开发的玖珑春晓，楼王户型180多m²，单价约3万5，没700万拿不下！
至于云樾观岭，也就是今年3月拿下温岭总价地王的神童门地块，本月就要开盘，会开出多少价格呢？会不会创下台州新高？答案马上要揭晓。
利好不少，未来可期
未来台州，最可能发生怎样的城市格局变化？
有人看好一江两岸，有人看好东部集聚区，也有人觉得，增长点在椒江的高铁新城。
一个有标志性意义的事件是，今年6月30日24点之后，台州的椒江大桥、椒江二桥停止收费。
媒体评论说，这座有山有海，又为山海所累的城市，终于打通了任督二脉。
最直接的反映是，一江两岸板块的售楼处里，来自椒江北岸章安、前所的老百姓一下子就多了起来，在某些楼盘，甚至占去意向购房者的一半。
像这样影响城市未来的利好消息还有不少。
更重要的是备受关注的交通，预计2021年底，杭绍台高铁将建成通车，台州可以北上直达杭州，不必再经过宁波，时间缩短至一小时。这也是中国首条民营资本控股的高铁PPP项目。
而城市轻轨S1已经在建，将连通温岭、玉环到台州，也将椒黄路三区之间的通行时间再次压缩。
截至2018年末，台州户籍总人口数605.4万人，流动人口191.63万人。以2010年为界，台州人口从净流出到净流入，2016年外来人口将近300万，达到高峰。
最近两年，净流入人口数开始有所下降，对二手房市场的影响尤为明显。
从产业角度看，这个外来量不够支撑，很多厂关张，转为家庭作坊。从城市消费来看，近几年综合体扎堆开幕，除了餐饮之外，生意却非常清淡。
而对楼市来说，2016年至今，无论在“三改一拆”还是棚户区改造方面，台州都走在浙江前列。2019年宅地推出量不会少，新房供应量会远多于2018年。
这座组团式滨海城市的楼市未来，将是一局胶着的持久战。
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣波波
编辑∣二叔
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